Le rendement locatif d'un bien à Saint-Nazaire se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat total, frais de notaire inclus. Ce rendement brut n'est qu'un point de départ : charges, vacance, fiscalité et temps de gestion décident de ce que le logement rapporte réellement. Voici la méthode complète, du brut au net, avec un exemple chiffré et les leviers qui font la différence.
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Le rendement locatif brut se calcule avec une formule simple : (loyer annuel ÷ prix d'achat total) × 100. Le prix total comprend le prix du bien, les frais de notaire et, le cas échéant, les travaux et l'ameublement réalisés avant la première location. Les charges récupérables sur le locataire ne font pas partie du loyer retenu.
Exemple illustratif : un studio acheté 90 000 € frais inclus et loué 480 € par mois hors charges rapporte 5 760 € par an. Son rendement brut est de 5 760 ÷ 90 000 × 100, soit environ 6,4 %. Ce chiffre permet de comparer rapidement deux annonces, mais il ne dit rien de ce qui restera réellement sur votre compte en fin d'année.
Du brut au net : les charges à déduire
Le rendement net retire du loyer toutes les dépenses que le propriétaire supporte sur l'année. Pour un logement loué à Saint-Nazaire, la liste est la même qu'ailleurs :
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
- l'assurance propriétaire non occupant ;
- les frais d'agence, en général de 5 à 10 % du loyer pour la gestion courante ;
- l'assurance loyers impayés, souvent de 2,5 à 4 % du loyer charges comprises ;
- l'entretien, les petites réparations et une provision pour travaux ;
- les mois sans locataire et les frais de remise en location.
Reprenons l'exemple illustratif, avec des montants fictifs : 600 € de taxe foncière, 400 € de charges non récupérables, 120 € d'assurance, environ 400 € de gestion d'agence, 170 € d'assurance loyers impayés et 300 € de provision pour travaux. Ces 1 990 € de charges ramènent le revenu à 3 770 € par an, soit un rendement net d'environ 4,2 % au lieu de 6,4 % brut.
Quel est le poids réel de la vacance locative ?
La vacance locative pèse souvent plus sur le rendement que quelques euros de loyer. Exemple illustratif : un logement loué 480 € par mois sans interruption rapporte 5 760 € sur l'année. Le même logement loué 540 € par mois, mais vide deux mois, ne rapporte que 5 400 €, avant même les frais d'annonce, de ménage et d'état des lieux liés au changement de locataire.
À Saint-Nazaire, le risque de vacance dépend surtout du format choisi et de l'organisation du propriétaire. Un meublé proche des Chantiers de l'Atlantique ou de la gare se reloue facilement, à condition d'anticiper chaque départ. Un logement géré à distance, sans relais sur place, reste plus souvent vide entre deux occupants. Dans vos simulations, prévoyez donc toujours au moins un mois de vacance par an tant que vous n'avez pas d'historique réel.
Bail classique, moyenne ou courte durée : lequel rapporte le plus ?
Le même logement n'affiche pas le même rendement selon la durée de location retenue. Chaque format arbitre entre loyer, gestion et risque :
- Bail nu (3 ans) ou meublé (1 an) : loyer stable mais souvent le plus bas au m², avec un risque d'impayé porté sur toute la durée du bail.
- Moyenne durée (bail mobilité de 1 à 10 mois) : loyer généralement supérieur à la longue durée, portée à Saint-Nazaire par les salariés en mission chez les Chantiers de l'Atlantique et Airbus.
- Courte durée touristique : le tarif le plus élevé en saison, mais avec ménage, gestion des arrivées et vacance hors saison en contrepartie.
| Critère | Bail classique | Moyenne durée | Courte durée | Locataire professionnel |
|---|---|---|---|---|
| Loyer perçu | Le plus bas au m² | Plus élevé que la longue durée | Le plus élevé en saison | Fixe, prévu au bail |
| Temps de gestion | Faible | Élevé | Très élevé | Aucun |
| Vacance | Faible, mais impayé long possible | Faible si les départs sont anticipés | Forte hors saison | Supportée par le locataire professionnel |
| Régularité des revenus | Bonne | Variable | Saisonnière | Mensuelle et constante |
Pour comprendre les règles de chaque bail, notre article sur la différence entre location courte, moyenne et longue durée détaille les durées, préavis et dépôts de garantie.
La fiscalité : du rendement net au net-net
Le rendement net-net déduit aussi l'impôt, et c'est souvent là que les écarts se creusent. Selon Service-Public.fr, les revenus d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. En micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et amortissez le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent l'impôt pendant plusieurs années.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Le bon régime dépend de votre situation : faites-le valider par un expert-comptable. Notre article sur la fiscalité LMNP à Saint-Nazaire détaille les deux régimes.
Rendement ou cash-flow : quel indicateur regarder ?
Le rendement mesure ce que le bien rapporte par rapport à son prix ; le cash-flow mesure ce qu'il vous coûte ou vous rapporte chaque mois une fois le crédit payé. Un bien financé à crédit peut afficher un bon rendement net et un cash-flow négatif, si la mensualité dépasse le loyer net de charges. Les deux indicateurs sont utiles, mais ils ne répondent pas à la même question.
Exemple illustratif : avec 3 770 € de revenu net par an, soit environ 314 € par mois, et une mensualité de crédit de 400 €, l'effort d'épargne est d'environ 86 € par mois avant impôt. Pour votre banque, la régularité de ce loyer compte autant que son niveau : un revenu prévisible facilite la lecture de votre dossier lorsque vous préparez un nouvel emprunt.
Emplacement et DPE : deux facteurs qui fixent le loyer atteignable
L'emplacement détermine le type de locataire, donc le loyer et le taux d'occupation. Un studio près des Chantiers ou de la gare ne se loue pas comme un appartement en front de mer. Notre guide des quartiers de Saint-Nazaire où investir compare les secteurs selon le profil d'occupant.
Le DPE pèse aussi sur le rendement. Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022. Un bien bon marché mais mal classé peut donc cacher des travaux qui effacent son rendement.
Le levier le plus sous-estimé : la régularité des encaissements
Sur le papier, viser le loyer le plus élevé semble logique. En pratique, un revenu qui tombe chaque mois sans interruption vaut souvent mieux qu'un loyer plus haut mais irrégulier. Sejouria, locataire professionnel à Saint-Nazaire, loue votre logement par bail et vous verse un loyer fixe chaque mois, garanti par contrat quelle que soit l'occupation, puis le sous-loue, surtout en moyenne durée. Vous ne payez ni frais d'agence ni frais de gestion.
Le calcul du rendement devient alors plus simple. Exemple illustratif, avec des montants fictifs : pour un loyer fixe de 450 € par mois, soit 5 400 € par an, il n'y a plus de frais de gestion ni d'assurance loyers impayés à déduire, et aucune vacance à anticiper. Le rendement net se calcule à l'avance, dès la signature du bail, au lieu de dépendre du remplissage réel du logement. La façon dont ce loyer est fixé est expliquée sur notre page Le concept.
Le loyer fixe est inférieur à ce que rapporterait une sous-location parfaitement remplie : c'est le prix de la sécurité et du temps libéré. Pour obtenir une estimation adaptée à votre bien, testez gratuitement son éligibilité.
Questions fréquentes
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul du rendement ?
Oui. Le rendement se calcule sur le coût total de l'opération : prix du bien, frais de notaire, travaux et ameublement réalisés avant la première location. Les oublier gonfle artificiellement le résultat et fausse la comparaison entre deux biens, surtout dans l'ancien où les frais de notaire sont plus élevés que dans le neuf.
Un meublé rapporte-t-il plus qu'une location nue ?
En règle générale, un logement meublé se loue plus cher qu'un logement nu et bénéficie de la fiscalité LMNP, souvent plus favorable. En contrepartie, il faut acheter et renouveler le mobilier, et la rotation des locataires est plus forte, avec un bail d'un an au lieu de trois. Le gain réel dépend donc de votre capacité à limiter la vacance.
Comment estimer le loyer de marché de son logement ?
Comparez les annonces de biens similaires dans le même quartier, en tenant compte de la surface, de l'étage, du stationnement et de l'ameublement. Méfiez-vous des loyers affichés trop longtemps : ils signalent souvent un prix trop haut. Une étude au cas par cas avec un professionnel local affine l'estimation.
Sejouria garantit-elle un rendement ?
Non. Sejouria garantit un loyer fixe, défini au bail et versé chaque mois, quelle que soit l'occupation du logement. Le rendement dépend ensuite de votre prix d'achat, de vos charges et de votre fiscalité. Le loyer fixe permet en revanche de calculer ce rendement à l'avance, sans hypothèse de vacance.
Quelle différence entre rendement et rentabilité ?
Les deux mots sont souvent employés l'un pour l'autre. Le rendement désigne en général le rapport entre loyers et prix d'achat. La rentabilité est plus large : elle intègre le financement, la fiscalité et la plus-value éventuelle à la revente. Un bon rendement ne garantit donc pas une bonne rentabilité globale.
Les exemples chiffrés de cet article sont illustratifs et ne reflètent pas un bien réel. Ils ne constituent pas un engagement de rendement.
Écrit par
Baptiste Morin, fondateur de Sejouria
Locataire professionnel à Saint-Nazaire et Pornichet : nous louons votre bien et vous versons un loyer fixe chaque mois.