Louer un logement meublé à Saint-Nazaire relève en principe du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Vous choisissez entre le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes, et le régime réel, qui permet de déduire vos charges et d'amortir le bien et le mobilier. Le bon choix dépend de vos charges, de votre crédit et de vos projets de revente : voici les règles de 2026 et les points à valider avec un expert-comptable.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP désigne le particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité soit considérée comme professionnelle. Les loyers perçus ne relèvent pas des revenus fonciers, comme pour une location vide, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon Service-Public.fr, ces revenus se déclarent chaque année, selon le régime micro-BIC ou le régime réel. Le LMNP n'est pas un dispositif à demander : c'est le cadre qui s'applique dès que vous louez meublé sans être loueur professionnel.
Pour relever de la location meublée, le logement doit être équipé du mobilier nécessaire pour que le locataire puisse y vivre dès son arrivée. À Saint-Nazaire, ce format correspond bien à la demande des salariés en mission aux Chantiers de l'Atlantique ou chez Airbus, des alternants et des étudiants, qui arrivent souvent avec une simple valise.
Micro-BIC : un abattement de 50 % sur les loyers meublés
Le micro-BIC est le régime simplifié. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes de location meublée longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles. Cet abattement est réputé couvrir toutes vos charges : vous êtes imposé sur la moitié restante, sans pouvoir déduire vos dépenses réelles ni amortir le bien.
Exemple illustratif : un studio loué meublé 500 € par mois rapporte 6 000 € de loyers sur l'année. En micro-BIC, le revenu imposable retenu est de 3 000 €. Aucune comptabilité n'est nécessaire. Ce régime convient bien aux biens achetés sans crédit, avec peu de charges et peu de travaux.
Régime réel : comment fonctionne l'amortissement ?
Au régime réel, vous déclarez vos recettes diminuées de vos charges réelles. Parmi les dépenses couramment déduites :
- les intérêts d'emprunt et l'assurance du crédit ;
- la taxe foncière et l'assurance propriétaire non occupant ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- les travaux d'entretien et de réparation ;
- les frais de gestion et les honoraires de l'expert-comptable.
Surtout, vous amortissez le bien et le mobilier : vous déduisez chaque année une fraction de leur valeur, étalée sur leur durée d'utilisation.
Cet amortissement est une charge comptable. Il ne sort pas de votre poche, mais il réduit le résultat imposable. Avec un crédit et des charges courantes, il peut neutraliser l'imposition des loyers pendant plusieurs années, alors que vous continuez à percevoir votre loyer chaque mois. En contrepartie, le régime réel impose une comptabilité plus exigeante, pour laquelle un expert-comptable est fortement conseillé.
Exemple illustratif, avec le même studio loué 6 000 € par an : supposons 2 000 € de charges déductibles et 3 000 € d'amortissement annuel. Au régime réel, le résultat imposable est de 1 000 €, contre 3 000 € en micro-BIC. Les montants réels d'amortissement dépendent du prix d'achat, de la part du mobilier et des durées retenues : seul un expert-comptable peut les établir.
Quel régime choisir selon votre situation ?
Le micro-BIC est souvent suffisant lorsque vos charges réelles restent inférieures à la moitié de vos loyers. C'est fréquent pour un bien payé comptant, déjà rénové, sans frais de gestion. Le régime réel devient intéressant dès que les charges et l'amortissement dépassent cet abattement de 50 % : achat récent à crédit, travaux importants, mobilier neuf.
Deux éléments pèsent aussi dans la décision : la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien, puisque les amortissements sont réintégrés à la revente, et votre goût pour la gestion administrative. Un propriétaire qui achète un appartement à rénover près de la gare de Saint-Nazaire ne fera pas le même calcul qu'un retraité qui loue un studio payé depuis longtemps.
Micro-BIC ou régime réel : le comparatif
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire de 50 % | Déduction des charges réelles |
| Plafond de recettes | 77 700 € par an | Accessible quel que soit le montant |
| Amortissement du bien et du mobilier | Non | Oui |
| Comptabilité | Très simple | Plus exigeante, expert-comptable conseillé |
| Revente du bien | Pas d'amortissement à réintégrer | Amortissements réintégrés dans la plus-value (ventes depuis le 15 février 2025) |
| Plutôt adapté si… | Peu de charges, pas de crédit | Crédit en cours, travaux, charges élevées |
Revente : ce que change la loi de finances 2025
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du logement. La règle s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Concrètement, une partie de l'économie d'impôt obtenue pendant la location peut être reprise au moment de la vente, sous la forme d'une plus-value imposable plus élevée.
Le régime réel peut rester intéressant, mais il se raisonne désormais sur toute la durée de détention : les années de location et la revente. Si vous envisagez de vendre votre bien nazairien dans quelques années, demandez à votre expert-comptable de chiffrer les deux scénarios avant de choisir votre régime.
LMNP ou LMP : à partir de quand devient-on professionnel ?
Vous passez du statut LMNP au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque deux conditions sont réunies : vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an, et elles sont supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Si une seule de ces conditions est remplie, vous restez LMNP.
Le passage en LMP modifie notamment le traitement social et celui des plus-values. Le seuil mérite d'être surveillé si votre patrimoine meublé grandit, par exemple avec un deuxième appartement à Saint-Nazaire ou à Pornichet, ou si vos autres revenus d'activité baissent, au moment de la retraite notamment.
Et pour une location courte durée type Airbnb ?
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les meublés de tourisme suivent leurs propres règles en micro-BIC. Un meublé de tourisme non classé bénéficie d'un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes. Un meublé de tourisme classé bénéficie d'un abattement de 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes.
S'y ajoutent les obligations propres à la courte durée : déclaration en mairie et, pour une résidence principale, plafond de 120 jours par an, que la commune peut abaisser à 90 jours. Nous les détaillons dans notre article sur la réglementation Airbnb à Saint-Nazaire.
Louer votre bien à Sejouria change-t-il votre fiscalité ?
Le loyer que vous verse Sejouria reste un revenu locatif que vous déclarez vous-même. Sejouria, locataire professionnel à Saint-Nazaire, loue le bien d'un propriétaire, lui verse un loyer fixe chaque mois, garanti par contrat quelle que soit l'occupation, puis le sous-loue, surtout en moyenne durée. Pour vous, le revenu est régulier et connu à l'avance, ce qui simplifie vos prévisions.
La qualification exacte de ce loyer (location meublée ou nue, micro-BIC ou régime réel) dépend de la façon dont le bien est loué et de votre situation personnelle : faites-la valider par votre expert-comptable avant de signer. Pour comprendre la répartition des rôles, consultez notre page gestion sans carte G, ou contactez-nous pour une première étude de votre bien.
Fiscalité et rendement : deux sujets liés
Le régime fiscal pèse directement sur la rentabilité réelle d'un investissement : deux biens au même rendement brut peuvent afficher des résultats très différents après impôt. Avant d'acheter, raisonnez en rendement net, charges et fiscalité comprises : nous expliquons ce calcul dans notre article sur le rendement locatif à Saint-Nazaire, et pourquoi la ville attire les investisseurs dans notre dossier sur l'investissement locatif nazairien.
Questions fréquentes
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?
Oui. Vous pouvez opter pour le régime réel même si vos recettes restent sous le plafond du micro-BIC. Cette option suppose de tenir une comptabilité et obéit à des délais précis. Demandez à votre expert-comptable le bon calendrier avant de basculer, et faites-lui chiffrer l'intérêt de l'option en tenant compte de la réintégration des amortissements à la revente.
Faut-il un expert-comptable en LMNP ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est vivement conseillé au régime réel. Le calcul des amortissements, les déclarations annuelles et la réintégration des amortissements à la revente depuis la loi de finances 2025 demandent de la rigueur. Les honoraires comptables font partie des charges déductibles au régime réel. En micro-BIC, la déclaration est plus simple, mais un avis reste utile pour choisir.
Un bail mobilité relève-t-il de la location meublée ?
Oui. Le bail mobilité porte toujours sur un logement meublé, loué de 1 à 10 mois, et ses loyers relèvent donc de la location meublée, imposée dans la catégorie des BIC. Ce n'est pas un meublé de tourisme : les abattements réduits de la loi Le Meur ne le visent pas. Faites confirmer le régime applicable à votre situation par un expert-comptable.
Le DPE a-t-il un impact sur une location meublée ?
Oui. Les règles de performance énergétique s'appliquent à la location meublée longue durée comme à la location nue : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022.
Confier mon bien à Sejouria m'oblige-t-il à changer de régime ?
Non, en règle générale. Vous continuez à déclarer vous-même le loyer perçu, selon le régime qui correspond à votre situation. La différence tient à la régularité : le loyer est fixe et versé chaque mois, quelle que soit l'occupation. Avant de signer, faites valider la qualification du loyer et votre régime fiscal par votre expert-comptable.
Cet article présente les grands principes du statut LMNP de façon générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles et plafonds évoluent régulièrement : faites valider votre situation par un expert-comptable avant toute décision.
Écrit par
Baptiste Morin, fondateur de Sejouria
Locataire professionnel à Saint-Nazaire et Pornichet : nous louons votre bien et vous versons un loyer fixe chaque mois.